Pajak Sewa Rumah, Ruko, dan Gudang: PPh Final 10% dan Siapa yang Menyetor

Punya rumah atau ruko yang disewakan adalah sumber penghasilan pasif yang menarik. Namun banyak pemilik belum tahu bahwa uang sewa itu dikenai pajak tersendiri, dan aturannya berbeda dari pajak gaji maupun pajak UMKM.

Tarif dan dasar pengenaan

Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final 10% dari jumlah bruto nilai persewaan, sesuai PP 34/2017. Jumlah bruto mencakup seluruh yang dibayar penyewa, termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan (service charge), dan fasilitas lain yang disepakati.

Bangunan yang dimaksud mencakup rumah, ruko, kantor, apartemen, gudang, dan bangunan lain. Karena bersifat final, pajak ini tidak dihitung ulang di SPT Tahunan dan penghasilan sewa tidak digabung dengan gaji.

Siapa yang menyetor?

• Jika penyewa adalah pemotong pajak, misalnya perusahaan, instansi pemerintah, atau orang pribadi yang ditunjuk, penyewa wajib memotong 10% dan memberikan bukti potong kepada pemilik.
• Jika penyewa bukan pemotong pajak, misalnya orang pribadi biasa, pemilik wajib menyetor sendiri PPh final tersebut.

Untuk penyetoran sendiri, gunakan kode billing dengan KAP-KJS 411128-403. Batas setornya tanggal 15 bulan berikutnya setelah uang sewa diterima atau terutang.

Contoh perhitungan

Pak Herman menyewakan ruko kepada sebuah toko perorangan selama satu tahun seharga Rp60 juta, dibayar sekaligus pada Maret 2026. Penyewa bukan pemotong pajak. Pak Herman wajib menyetor PPh final 10% x Rp60 juta = Rp6 juta paling lambat 15 April 2026. Jika penyewanya sebuah PT, PT itulah yang memotong Rp6 juta dan membayar sisanya Rp54 juta kepada Pak Herman, disertai bukti potong.

Bagaimana dengan rumah kos?

Kos-kosan sering berada di wilayah abu-abu karena sebagian pemerintah daerah juga mengenakan pajak daerah atas usaha akomodasi. Perlakuannya bisa bergantung pada cara usaha dijalankan, misalnya jumlah kamar dan layanan yang disediakan. Sebelum menentukan, tanyakan ke KPP tempat Anda terdaftar dan ke Bapenda setempat agar tidak salah setor.

Cara melapor di SPT Tahunan

• Penghasilan sewa dan PPh final yang sudah dipotong atau disetor dilaporkan di bagian penghasilan yang dikenai PPh final.
• Properti yang disewakan tetap dilaporkan di daftar harta.
• Simpan perjanjian sewa, bukti transfer, bukti potong atau NTPN sebagai arsip.

Pemilik UMKM tidak bisa memakai tarif 0,5%

Pemilik properti yang juga menjalankan usaha dengan PPh final UMKM 0,5% sering mengira penghasilan sewanya ikut tarif 0,5%. Ini keliru. Penghasilan sewa tanah dan bangunan dikenai PPh final tersendiri sebesar 10%, sehingga tidak termasuk dalam omzet yang dihitung untuk PPh final UMKM.

Bagaimana dengan PPN?

Persewaan bangunan termasuk jasa yang dikenai PPN. Namun PPN hanya wajib dipungut jika pemilik sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak (PKP), misalnya karena omzet usahanya melebihi Rp4,8 miliar setahun. Pemilik rumah perorangan yang bukan PKP tidak memungut PPN atas uang sewa.

Sewa melalui agen atau platform

Jika properti disewakan melalui agen, PPh final dihitung dari seluruh nilai sewa yang dibayar penyewa, bukan dari jumlah bersih setelah dipotong komisi agen. Komisi agen tidak dapat dikurangkan karena pajak ini dihitung dari jumlah bruto. Komisi tersebut merupakan penghasilan agen dan dikenai pajaknya sendiri.

Pertanyaan yang sering muncul

Rumah saya ditempati keluarga tanpa membayar sewa. Apakah kena pajak? Tidak ada penghasilan sewa, sehingga tidak ada PPh final sewa. Rumah tetap dilaporkan di daftar harta.

Bagaimana jika penyewa menunggak? PPh final terutang saat sewa dibayar atau jatuh tempo pembayarannya. Simpan bukti penagihan agar jelas kapan uang sewa benar-benar diterima.

Apakah pemilik bisa mengurangkan biaya perbaikan? Tidak. Karena tarifnya final atas jumlah bruto, biaya perbaikan, PBB, dan biaya lain tidak mengurangi pajak sewa.

Kesimpulan

Penghasilan sewa rumah, ruko, dan gudang dikenai PPh final 10% dari nilai sewa bruto. Jika penyewa bukan pemotong pajak, Anda menyetor sendiri dengan KAP-KJS 411128-403 paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya. Butuh bantuan menghitung atau melapor? Gunakan layanan Lapor SPT di kawanpajak.com.