Pajak Jual Beli Tanah dan Bangunan: Siapa Bayar Apa dan Kapan

Membeli atau menjual rumah sering menjadi keputusan keuangan terbesar dalam hidup sebuah keluarga. Di tengah urusan harga, KPR, dan notaris, pajak kerap baru terpikir di akhir, padahal akta jual beli tidak bisa ditandatangani sebelum pajaknya beres. Artikel ini merangkum pajak yang biasanya muncul, siapa yang menanggungnya, dan kapan harus dibayar.

Penjual: PPh final atas pengalihan hak

Penjual tanah dan/atau bangunan dikenai Pajak Penghasilan (PPh) yang bersifat final berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Tarif umumnya 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Artinya, pajak dihitung dari nilai transaksi, bukan dari keuntungan. Walaupun Anda menjual rugi dibanding harga beli dulu, PPh final tetap terutang.

Ada tarif lain untuk kondisi khusus. Tarif 1% berlaku untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana yang dijual oleh pengembang yang usaha pokoknya memang menjual properti. Tarif 0% berlaku untuk pengalihan kepada pemerintah atau BUMN/BUMD yang mendapat penugasan khusus untuk pengadaan tanah bagi kepentingan umum.

Beberapa pengalihan dikecualikan dari PPh final ini, antara lain:

• Orang pribadi yang penghasilannya di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP) dan nilai pengalihannya kurang dari Rp60 juta, asalkan transaksinya tidak dipecah-pecah.
• Hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial, koperasi, atau pengusaha mikro dan kecil, sepanjang tidak ada hubungan usaha, pekerjaan, atau kepemilikan di antara para pihak.
• Pengalihan karena warisan.
• Beberapa kondisi khusus lain, misalnya penggabungan usaha dengan nilai buku atau skema bangun guna serah.

Pengecualian ini tidak berlaku otomatis. Biasanya Anda perlu mengajukan Surat Keterangan Bebas (SKB) ke kantor pajak, yang kini bisa dilakukan melalui Coretax.

Pembeli: BPHTB

Pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Ini pajak daerah, sehingga dibayarkan ke pemerintah kabupaten/kota tempat properti berada, bukan ke kantor pajak pusat. Dasarnya kini Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).

UU HKPD menetapkan tarif BPHTB paling tinggi 5%. Pemerintah daerah boleh menetapkan tarif lebih rendah melalui peraturan daerah. BPHTB dihitung dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP). Untuk perolehan hak pertama di suatu daerah, NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta, dan angka pastinya ditetapkan masing-masing pemda.

Contoh sederhana: jika NPOP rumah Rp500 juta, NPOPTKP di daerah Anda Rp80 juta, dan tarifnya 5%, maka BPHTB adalah 5% dikali Rp420 juta, yaitu Rp21 juta. Angka di daerah Anda bisa berbeda, jadi selalu cek ke Bapenda setempat.

Rumah baru dari pengembang: PPN dan insentif DTP 2026

Jika Anda membeli rumah baru langsung dari pengembang yang berstatus Pengusaha Kena Pajak, ada Pajak Pertambahan Nilai (PPN) di atas harga jual. Rumah bekas yang dibeli dari sesama orang pribadi umumnya tidak dikenai PPN.

Untuk tahun 2026, pemerintah melanjutkan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) melalui PMK Nomor 90 Tahun 2025. Pokok-pokoknya:

• Berlaku untuk rumah tapak dan satuan rumah susun dengan harga jual paling banyak Rp5 miliar.
• PPN ditanggung pemerintah 100% untuk bagian harga jual sampai Rp2 miliar; sisanya di atas Rp2 miliar dikenai PPN seperti biasa.
• Rumah harus baru, siap huni, punya kode identitas rumah, dan baru pertama kali diserahkan oleh pengembang.
• Satu orang hanya boleh memanfaatkan untuk satu unit, dengan NIK atau NPWP.
• Akta jual beli atau PPJB lunas serta berita acara serah terima harus terjadi antara 1 Januari dan 31 Desember 2026.
• Fasilitas bisa ditagih kembali jika rumah dialihkan dalam satu tahun sejak serah terima.

Urutan dan waktu pembayaran

Dalam praktik, PPAT atau notaris akan meminta bukti bahwa PPh penjual dan BPHTB pembeli sudah dibayar sebelum akta jual beli ditandatangani. Bukti setor PPh juga perlu diteliti atau divalidasi oleh kantor pajak, dan BPHTB divalidasi oleh Bapenda. Tanpa itu, proses balik nama di Kantor Pertanahan tidak bisa berjalan. Untuk transaksi dengan PPJB dan pembayaran bertahap, PPh penjual dapat terutang pada setiap pembayaran uang muka atau cicilan.

1. Sepakati harga dan pastikan nilai yang tercantum di akta sesuai dengan harga sebenarnya.
2. Penjual menyetor PPh final dan meminta validasi.
3. Pembeli menyetor BPHTB dan meminta validasi ke Bapenda.
4. Akta jual beli ditandatangani di hadapan PPAT.
5. PPAT mendaftarkan peralihan hak ke Kantor Pertanahan.

Jangan lupa melapor di SPT Tahunan

Setelah transaksi, kedua pihak perlu memperbarui SPT Tahunan. Pembeli mencantumkan tanah dan bangunan di daftar harta sebesar nilai perolehannya, dan jika memakai KPR, sisa pinjamannya dicatat di daftar utang. Penjual mencoret properti tersebut dari daftar harta, melaporkan uang hasil penjualan sebagai harta baru (misalnya kas atau tabungan), dan mencantumkan penghasilan dari pengalihan tanah/bangunan di bagian penghasilan yang dikenai PPh final, lengkap dengan pajak yang sudah dibayar.

Ketidaksesuaian antara daftar harta dan transaksi yang tercatat di notaris atau Bapenda bisa memicu pertanyaan dari kantor pajak di kemudian hari. Lebih baik simpan rapi salinan akta, bukti setor, dan bukti validasi.